Az ingatlanfejlesztés értékteremtés. Az Ön jogi képviselőjeként az ingatlanfejlesztési folyamat gondos, előzetes felmérésével biztosítom, hogy beruházó ügyfelei és vevői számára kockázatmentes értéket hozzunk létre.

• Egy ingatlan sajátosságainak, paramétereinek tisztázása érdekében érdemes olyan részletes jogi átvilágítást (due diligence) végezni, amely során világossá válhatnak a szokványostól eltérő kockázatok. Ilyenek lehetnek pl. egy bérleti szerződés felmondhatóságának kérdése, építési szabályzatban előírt többletkötelezettség, vagy akár társasházi működés során betartandó vállalások.
• A tranzakció strukturálásnál az átlagos befektetőnek általában egy szabványszerű, minta adásvételi szerződés kitöltése, esetleg valamilyen ügyvédei letéti konstrukció jut eszébe. Tapasztalatom szerint célszerű már az adásvételi szerződés konstrukciójának kialakítása során figyelemmel lenni a későbbi vevői – és fejlesztői igényekre, így Önnek később szélesebbek a döntési lehetőségei.
• Az adásvételi tranzakció megvalósítása során figyelemmel kell lenni a felépült ingatlan értékesítési folyamatára (akár hasznosításról, akár adásvételről van szó) – ezeknek a szempontoknak az érvényesítése már az akvizíciós szakaszban indokolt.
• A fejlesztési folyamat legkényesebb része az érintettekkel való megállapodás. Számos olyan folyamatban vettem részt, ahol az adott beruházást ellenző szomszédos épület tulajdonosai a rendelkezésükre álló jogi eszközök legszélesebb palettáját felhasználva igyekeztek megakasztani, vagy előnyök elérése érdekében késleltetni a beruházást. Az ilyen jelentős késedelmet okozó – és így veszteséggel járó helyzetek – mindig a beruházói és az érintett érdekei összehangolásával és hosszabb távú, a beruházást támogatását előíró jogi konstrukció kialakításával oldottam meg.
• Az engedélyezési folyamat során érdemes előremutató jogi megoldásokat kidolgozni. Ilyen lehet egy-egy fejlesztéshez helyi előnyök biztosítása a helyben lakók számára vagy akár egy kiemelten védendő kulturális érték védelmére vonatkozó kötelezettségek vállalása.
• Számos beruházás társasházi jogi formában kerül kialakításra. Ennek során nem zárható ki annak a kockázata, hogy a társasházi okiratok nem a fejlesztés igényei szerint kerülnek kialakításra, amely később a vevők, bérlők és a beruházó közötti konfliktus kialakulásához vezetnek. Ezt érdemes megelőzni.
• Határon túlnyúló beruházások során különösen fontos az adott célország jogi kulturális hagyományainak feltérképezése, értelmezése. Ilyen esetben a feladatom a funkcionálisan egyenértékű jogintézmény kereteinek meghatározása a döntéshozó számára.

Az ingatlanhitelek kihelyezése nagymértékben hasonló, előre részletesen kidolgozott banki szerződések alapján történik. A bankok, jellemzően a legszélesebb lehetőségeket biztosítják maguknak a hitel felhasználásának ellenőrzésére és az Önnel szembeni esetleges fellépésre. Ezért, ha ingatlanhitelt kíván felvenni, kifejezetten hasznosnak bizonyulhat a hitel-, és biztosítéki szerződések véleményeztetése, hogy kedvezőbb feltételekhez jusson.

• A hitel-, és biztosítéki szerződések letárgyalása során meg kell kísérelni egy olyan egyensúlyi szerződést kialakítani, amely ugyan nyilvánvalóan a tulajdonosi érdekek korlátozásával jár, ugyanakkor Ön, mint hitelfelvevő még sincs kitéve egyoldalú, az Ön számára hátrányos banki döntéseknek.
• Az alapvető finanszírozási feltételeken túl nem lényegtelen a projekt pénzügyi mutatói számítási szabályainak gondos megfogalmazása, amely jelentős fizetési kötelezettségeket keletkeztethet az Ön számára.
• Mindenképpen el kell érnünk annak kizárását, hogy a biztosítéki szerződések és a visszafizetési igényérvényesítésre a bank által egyoldalúan, orvoslási idő nélkül, esetleg helytelen szerződésértelmezésből fakadóan kerüljön sor.
• A bankok a hitelszerződéshez gyakran több biztosítékot kötnek ki a szükségesnél, illetve az ingatlan kezelését megnehezítő feltételrendszerben kívánnak megállapodni, amely megfelelő képviselettel egyszerűsíthető.
• Több finanszírozó (szindikált hitelek) esetében gyakorta előforduló hiba, hogy az angolszász mintaszerződések mechanikus alkalmazásával nem kerülnek megfelelő mélységben szabályozásra az egyes bankok és ügynökeik jogosultságai. Ez a hitel optimális visszafizetési feltételeit is ellehetetlenítheti.
• Külföldi hitelezőtől történő hitelfelvétel során szintén kezelendők a bank hazai joga szerinti jogi konstrukciók mechanikus alkalmazása a magyar jogra, illetve lényeges a megfelelő összhang megtalálása a hitelszerződés és esetleg az ingatlan fekvése szerinti jog biztosítéki szerződése között.

Az ingatlanalapok világa mind ingatlanpiaci, mind értékpapír piaci ismereteket feltételez. Az irányadó jogi szabályozás többrétegű és komplex, az EU irányelvektől egészen a hitelfelvételi korlátok szabályozásáig terjed. Ebben a komplex anyagban mégis gyakran nincs kifejezett válasz az egyes ingatlan tranzakciók során felmerülő gyakorlati kérdésekre. A feladatom használható, mégis szabályos válaszok megadása az Ön számára a mindennapok problémáira.

• Az egyes ingatlan tranzakcióknál különös figyelmet kell fordítani az alapok hitelfelvételi és befektetési szabályaira, melyek számos részletkérdést szabályozva alapjaiban érintik az alapok működését.
• A Kezelési Szabályzat elfogadása során az engedélyező MNB-vel egyeztetve szükséges az adott alap működését megtervezni. Lényeges, hogy a folyamatban részt vevő alapkezelő és a letétkezelő szerződései átlátható, szigorú szabályok szerint kerüljenek megalkotásra.
• Rendkívül fontos az értékbecslő szerződések jogszabályi követelményeknek megfelelő tartalommal történő kialakítása.

Az ingatlankezelés stratégiai jelentőségű tevékenység, amely az ingatlantulajdonos értékesítési erőfeszítéseinek eredményeit mutiplikálhatja, de nem kellő körültekintés esetén teljességgel meg is semmisítheti azt.

• Az ingatlankezelés során megítélésem szerint a leglényegesebb jogi követelmény, hogy a vevőinek ismert és egyeztetett igényei kielégítése előre szabályozott, jövő orientált, tervezhető folyamatok során valósuljon meg.
• Az ingatlankezelés problémamegoldás, amely rugalmasságot igényel. Különös figyelmet érdemel az, hogy vevői igényét milyen eszközzel tudjuk megoldani. Ehhez elengedhetetlen olyan jogi konstrukció kialakítása, amely ezeket a megoldásokat azonnal hozzáférhetővé teszi az Ön számára – előre tervezhető, sőt tervezett költségstruktúrával.
• Ingatlankezelés során különös jelentősége van a jogszabályváltozások figyelemmel kísérésének, hiszen rapid gyorsasággal változó gazdasági környezetben a rutinszerű megoldások nem mindig célravezetők.
• Az üzemeltetés során számos GDPR alapú adatkezelés történik, amelyre megfelelő belső szabályozás elfogadása és a beszállítókkal történő adatkezelési megállapodások megkötése szükséges.

A kivitelezési tevékenység az ingatlanszektor legbonyolultabb, legkockázatosabb területe. A jogi képviselőként a feladatom komplex szerződéses rendszerek véleményezésétől egy adott kivitelezési probléma jogi megoldásáig terjedhet.

• A kivitelezés szerződések alfája és omegája a kivitelező felelősségének alapos körüljárása. Ön kivitelezőként nem csak a műtárgy megvalósításáért felel, de a megrendelő gyakran azt is elvárja, hogy a tulajdonosi érdekeit is szem előtt tartsa. Bár ez valóban méltányolható – sőt elengedhetetlen – feltétele egy sikeres építési folyamatnak, a kivitelezési szerződést úgy kell kialakítani, hogy a tulajdonosi érdek képviselete nem váljon kalkulálhatatlan kötelezettséggé.
• A kivitelezési szerződések másik neuralgikus pontja az ütemezett fizetések kérdése, amely gyakran ad teret a visszaélésre, különösen kivitelezői előfinanszírozás alkalmazása esetén.
• Az ütemezéssel és fizetéssel kapcsolatosan leglényegesebb kérdés a pótmunkák alkalmazásának lehetőségét minél szélesebb körben biztosítani az Ön részére.
• Minden építési projekt ajánlattételi szakaszában kiemelt körültekintéssel kell felmérni az elvégzendő munka körét, melynek jogi eljárását célszerű részletesen szabályozni. Amennyiben Önnek nincs lehetősége a felmérésre, az „open book” elv alapján érdemes meghatározni az elszámolás módját.
• Rendkívüli körültekintéssel kell kezelni a kiemelt építési értékű ingatlanprojektek tekintetében kötelezően alkalmazandó építtetői fedezetkezelést, amely során az építtetői fedezetkezelő döntési jogkörét érdemes alaposan szabályozni a vonatkozó szerződésben.
• A kivitelezési szerződésnek alkalmasnak kell lennie arra, hogy a Ön hatékonyan érvényesíthesse jogos igényeit az utólagos megrendelői igényekkel szemben
• Amennyiben Ön és a megrendelő között elszámolási vita keletkezik, szintén törvényszerűen neuralgikus kérdéssé válik a beépített anyagok tulajdonjogának kérdése és a birtokvédelem: erre célszerű előzetes szabályokat rendelni a korrekt elszámolás érdekében.
• Szerződéses biztosítékok visszaélésszerű érvényesítésének elkerülése érdekében alaposan átgondolandó a biztosítékok lehívására okot adó körülmények rendszere és folyamata.
• Amennyiben alvállalkozókat vesz igénybe, érdemes biztosítani az alvállalkozói hátteret, annak érdekében, hogy előre megállapodott feltételekkel megvalósítható legyen az adott szakterületre tartozó munkák elvégzése.

A tervezési folyamat az ingatlangazdálkodás legszubjektívebb része. A modern épületeknek nem csak a modern esztétikai követelményeknek és a megrendelők gazdasági érdekeinek, de a klímaválság kihívásainak is meg kell felelniük.

• Ön, mint alkotó művész és a megrendelő között olyan egyensúlyos szerződés kialakítására van szükség, amelyben mindkét fél megfelelő szerepet kap
• A tervezési szerződésben különösen fontos követelmény, hogy a megrendelői elvárások és igények ne okozzák a műalkotás koncepcionális egységének megbomlását
• Ön tervezőként az alkotás projektmenedzsere is, a tervezési folyamat során befolyásolnia kell a műalkotás létrehozásának folyamatát, amelyre vonatkozó jogai érvényesülését biztosít kell a szerződésben.
• Amennyiben Ön projektmenedzseri szolgáltatásokat nyújt, fontos szabályozni a megrendelő jóváhagyási jogkörét, a határidőket és döntési kompetenciákat
• Ütemezett tervszolgáltatás esetén az ütemezés és a tervezési díjrészletek megfizetése összehangolására külön figyelmet kell fordítani a tervezési szerződésben.
• Gyakran előfordul, hogy a folyamat során – valamely, általában előre nem látható okból – a felek együttműködése ellehetetlenül. Mivel egy ilyen szituáció kialakulása nem előrelátható, törekedni kell arra, hogy a felek ilyen helyzetben is le tudják zárni a kapcsolatukat, bíróság és vitarendezés igénybevétele nélkül.

Az ingatlanügynökök tevékenysége az ingatlanszektor legkevésbé respektált szerepe. Gyakran merül fel a vád, hogy valójában az ingatlanügynök nem is nyújt semmilyen szolgáltatást, csak összeköt két piaci szereplőt, holott ez a tevékenység elmélyült szakmai tudást és tapasztalatot kíván meg.

• Az ügynöki szerződésnek világosan kerül kell írnia az Ön szolgáltatásának tartalmát, amely valódi értéket jelent a megbízó számára. Nem csak közvetítői szerepe, hanem a jelentős tudást és helyismeretet igénylő piackutatás, kínálat és kereslet szempontjainak összeütköztetése is az Ön feladata.
• Az ügynöki szerződésen meg kell határoznia a sikeres tevékenység kritériumait, a járó ügynöki díj kifizetésének részletszabályait annak érdekében, hogy a kifejtett tevékenység ténylegesen honorálásra is kerüljön.
• Különös figyelmet érdemel az ingatlanértékesítési feladatok elvégzésének jogi felépítménye. Az értékesítési folyamat során a megbízó együttműködése nélkül nem lehet tényleges eredményt elérni, ezért a megrendelői közreműködést a szerződéses kapcsolat számos pontján biztosítani kell.

A bérbeadás kockázatos tevékenység, amely a mindennapi működésben megjelenő üzemeltetési problémáktól a finanszírozási kapcsolatok kezelésén át a bérlői igényeknek megfelelésig számos csapdát rejthet magában.

• Elsődleges fontosságú az Ingatlan és a bérbe adott terület feletti kontroll biztosítása. Ugyan tekintettel kell lenni a bérlők jogos igényeire, azonban nem válhat egy ingatlan tulajdonosa bérlői „foglyává”.
• A bérleti biztosítékok rendszere és a bérlemény visszaadási feltételei körültekintő szabályozásával érvényre juttathatók a tulajdonosi jogok és érdekek.
• Érdemes a finanszírozási szerződések feltételei és kötelezettségvállalásai között az adott bérleti jogviszonyra vonatkozó szabályokat feltérképezni és a jogviszonyt ennek megfelelően formálni.
• Egy esetleges vita során a megalapozott tudással és megfelelő tapasztalattal felvértezett jogi képviselő hatékonyabban tud fellépni és a felek közötti jogvitát mediálni, illetve mindenben maximálisan jogkövető módon, de mégis hatékonyan eljárni.

Akár irodaház, pláza, vagy akár lakóingatlan, a bérlői pozíció a gazdaság egyik legkiszolgáltatottabb szerepe. A bérlő más ingatlanában „lakik” nem tulajdonos, azonban mégis ezer szállal kötődik a bérleményéhez. Így a bérlő bérelt ingatlanához fűződő jogai biztosítása kiemelt védelmet igényel.

• A bérleti szerződésekben elsődleges a bérlet stabilitásának fenntartása: a felmondás, megújítás és kilépési jog, a bérlemény kiürítésének megfelelő szabályozásával.
• A bérleti szerződések hangsúlyos eleme a bérleményhez fűződő esetleges hibás teljesítés megelőzése. Akár magának a bérlemény fizikai jellemzőinek, akár a bérbeadó által nyújtandó szolgáltatások minőségének fenntartása részletesen szabályozásra kell kerüljön.
• A kereskedelmi bérletek megkerülhetetlen része a költségelszámolás rendszere és folyamatának részletes szabályozása.
• A bérbeadó számára elérhető biztosítékok köre a jogszabályokban elnagyoltan szabályozott. A bérleti szerződésekben különös figyelmet kell szentelni az esetleges biztosítékérvényesítés során a bérbeadói visszaélések visszaszorítására.
• Tapasztalataim szerint a legtöbb bérbeadó nem fogékony ügyfelei tevékenysége sajátosságait figyelembe venni a bérleti konstrukció kialakításakor. Ez megjelenhet a megengedett használat, a bérleti díj képzés vagy akár a futamidő szabályozásakor. A legfőbb ügyvédi feladat azoknak a lehetőségeknek a feltérképezése, amelyek a bérleti konstrukciót a bérlő személyére, igényeire szabják.